Как авторский надзор в строительстве помогает сэкономить солидные деньги?
Эксперты компании-проектировщика BIMPRO на примере проектирования и строительства типового детского сада в Санкт-Петербурге, в рамках жилого комплекса, возводимого лидером жилого строительства Петербурга рассказали о том, как можно правильно организовать надзор за строительством с помощью BIM-аудита и BIM-модели и сколько средств на этом можно сэкономить.Надзор за строительством — сложная процедура, как с точки зрения организации, так и с точки зрения непрозрачной деятельности всех участников стройки. Поэтому возникает резонный вопрос, кому лучше передоверить надзор за строительством?
Крупнейший застройщик Петербурга, известный девелопер, поставил задачу компании BIMPRO провести проектный BIM-аудит типового проекта детского сада, общей площадью 4200 кв.м. на 220 мест. Эта процедура помогла бы компании вести более качественный надзор за строительством. Аудиторы БИМПРО получили рабочую документацию в формате dvg и pdf, спроектированную известным петербургским проектным бюро и провели BIM-моделирование (подъем цифровой копии из 2D в 3D) на основе 2D документации. Это и то, что описано ниже, в компании BIMPRO называют щадящим переходом застройщика на BIM проектирование.
Надзор за строительством с помощью BIM проектирования
Уже на старте было выявлено несколько ошибок, связанных с тем, что проектировщик передал заказчику недостоверные рабочие версии файлов: то есть PDF документация не соответствует рабочей версии проекта. «Это неприятные риски и мы, профильно являясь проектировщиками в BIM, были вынуждены скорректировать часть проекта», — отмечают в BIMPRO. Затем стандартным образом подняли модель по внутреннему техническому заданию (создали точную цифровую копию будущего ОКС). В процессе построения по каждому разделу были найдены коллизии (ошибки) внутри раздела. То есть, те ошибки, которые возникают в каждом разделе проекта, когда один чертеж проекта не соответствует другому чертежу проекта. Непосредственно на стройке это вызывает непонимание, поскольку получается, что материалы проекта сами себе противоречат.
«Мы формируем перечень ошибок, допущенных внутри проекта. После чего, когда все разделы в модели готовы, мы выходим на попарную проверку модели и проверяем разделы между собой уже на предмет пересечения», — говорит Анна Николаева, генеральный директор компании BIM-аудитора BIMPRO.
Дальнейшая работа — ее можно назвать надзор за строительством, BIM-аудит — состоит из двух частей: первая — это визуальная проверка, вторая программная проверка.
Визуальную проверку делают проектировщики BIMPRO (БИМПРО), имеющие огромный опыт BIM проектирования. Такие ошибки не выявляются программным способом: это определённые нелогичные решения. Например, когда вентиляция установлена перед дверью — передвинуть ее уже невозможно. Или какие-то существенные инженерные решения мешают открыванию двери. И все эти переносы на стройке — достаточно дорогостоящие мероприятия.
Вторая часть проверки включает в себя программную попарную проверку, это автоматизированная проверка, которая позволяет выявить именно геометрические пересечения между разделами.
«А после того, как мы находим все эти ошибки между разделами, мы можем начать их анализировать, и делаем расчёт стоимости устранения этих ошибок в процессе строительства», — поясняет Анна Николаева.
По сути, проектировщик в 2D (например в Автокад) не очень внимательно создает проект и допускает ошибки, из-за которых в процессе строительства возникают дополнительные затраты. Это приводит к увеличению сроков исполнения работ и, к сожалению, никак не зависит от желаний застройщика. Данные ошибки возникают в процессе проектирования и влияют потом на весь ход строительства — именно поэтому надзор в строительстве так важен.
«Если говорить о BIM-аудите данного детского сада, то в процессе работы мы получили очень интересные результаты. Мы просуммировали стоимость исправления ошибок, допущенных проектировщиком и находящихся внутри проекта, так как если бы их нужно было исправлять уже в процессе строительства. Получилось, что можно было бы сэкономить 27 млн рублей. В структуре компании БИМПРО работают ГИПы с внушительным опытом возведения многоэтажного жилья. Их компетенции, помноженные на компетенции сметного отдела и ПТО, также входящих в штат БИМПРО, позволяют с максимальной точностью производить такие расчеты. И тем не менее данная сумма является минимальной, взятой для идеальных условий строительства, которых, как мы с вами знаем, не бывает. Эти 27 млн рублей составляют порядка 10% стоимости строительства, поскольку стоимость строительства такого садика в СПБ составляет 300 — 350 млн рублей», — отметили в компании по BIM-аудиту BIMPRO.
Надзор за строительством: проверка сметы с помощью BIM-аудита
Также в рамках надзора за строительством, параллельно с BIM-аудитом проектной документации, компанией BIMPRO была осуществлена проверка сметы предъявленной Генподрядчиком застройщику. Аудиторы БИМПРО выяснили, что, например, только по монолитным работам превышение сметной стоимости над средневзвешенной коммерческой по городу составляет около 50%. Средняя стоимость монолитных работ должна была составить порядка 55 млн рублей, а по смете, предъявленной заказчику — 86 млн. Разница – 31 млн рублей. Общая цена строительства устраивала Заказчика, но Генподрядчик искусно зашил всю свою прибыль в первую треть строительства, что конечно несло для Заказчика существенные дополнительные риски.
Даже проверка укрупненных позиций дает интересную картину.
«В процессе BIM-аудита мы делали проверку спецификаций, которые были выданы в рабочей документации. Выявили порядка 150 позиций, по которым разнился объем материалов относительно проектного более чем на 10%, даже сверх запаса. Выявлено около 200 позиций, где перерасход или недоучет материалов составлял 50%, а в отдельных случаях этот показатель превосходил 400%. BIM-модель позволяет с максимальной точностью посчитать объем материалов. Без BIM разыскать описанные ошибки было бы невозможно».
Нельзя не упомянуть и о том, что купирование выявленных ошибок, помогло Заказчику сократить срок строительства на 25%, что позволило ему дополнительно сэкономить на обслуживании проектного финансирования и обеспечении стройплощадки внушительные средства.
В результате, используя BIM модель и средства BIM-аудита, выявляя ошибки, проверяя спецификации, смету, ВОР и ВОМ сразу, удалось сэкономить на этом объекте порядка 60 млн рублей, при общей стоимости в 350 млн рублей.
Таким образом надзор за строительством с помощью такого инструмента, как BIM-аудит плоских 2D-проектов, позволяет еще на этапе проектирования, до выхода на строительную площадку, выявить и купировать дорогостоящие ошибки, которые в процессе строительства отняли бы значительные средства и время.